פסק-דין בתיק ת"א 8016-12-09

1.         תביעת התובעת מעלה את הצורך להכריע בין שתי עסקאות נוגדות המתייחסות  לנכס מקרקעין. האם עדיפה העסקה מיום 1.4.06 במסגרתה נמכר הנכס לתובעת או שמא עדיפה עסקה מאוחרת מיום 19.4.09, מכוחה נמכר הנכס+ בית מגורים סמוך לנתבעת 3? יצויין, כי בעסקה הראשונה לא נרשמה הערת אזהרה והעסקה לא הסתיימה ברישום. העסקה השניה הסתיימה ברישום לאחר הגשת הבקשה לצו מניעה מטעם התובעת.

2.         נכס  המקרקעין

2.1        נכס המקרקעין מושא הדיון הוא שטח של 500 מ"ר מחלקה 42 בגוש 8821 באדמות כפר ג'ת, ולפי תשריט 500 מ"ר מתוך תת חלקה 8 (להלן " המקרקעין").

חלקים מחלקה 42 היו רשומים בעבר על שם בעלה המנוח של נתבעת 1,(יוסף מסעוד סולימאן ותד) אשר נפטר ביום 13.4.00. הזכויות על שם נתבעת 1 נרשמו ברשם המקרקעין מכח הירושה רק ביום 19.1.09, ובסה"כ כ- 4.6 דונם מתוך חלקה 42 .

2.2        בסמוך למקרקעין היה בית המגורים בו התגוררו הנתבע 2 ואימו, הנתבעת 1. החל משנת 2002 החל נתבע 2 בבניית ביתו החדש במקום אחר, והיה זקוק לכספים לצורך מימון הבניה. עסקאות המכר שבצע באו לענות על צרכי המימון של בניית ביתו החדש.

2.3        נתבעת 1 נפטרה ביום  20.10.09. הוצגה צוואתה מיום 28.5.00 (נ/7) לפיה היא מצווה את  חלקה 42  בגוש 8821 תת חלקה 8 בתשריט (שהוא המקרקעין ובית המגורים הסמוך אליו) לשני נכדיה, בניו של נתבע 2, ואילו לבנה נתבע 2 ואשתו שמורה זכות המגורים בבית כל עוד הם בחיים. לא הוצג צו קיום צוואה.

3.         עובדות הרקע

3.1        ביום 1.4.06 נערך בין  התובעת מצד אחד לבין נתבע 2 ואימו (עדיין בחייה) מצד שני הסכם מכר לפיו התחייבו המוכרים להעביר לתובעת את המקרקעין. (ההסכם, נספח א לת/1) (להלן "ההסכם הראשון" או "הסכם המכר הראשון"). יצויין כי לאורך כל הדרך היה בעלה של התובעת פעיל ביחד עמה בעסקה, קודם לחתימת ההסכם וגם לאחריו.

3.2        בהסכם המכר הראשון נרשם כי "על פי צו קיום  צוואה"  מיום 25.6.00 אימו של הנתבע 2 זכאית להירשם כבעלת הזכויות בשטח של 1000 מ"ר בחלקה 42 בגוש 8821, לרבות דירת המגורים. עוד נרשם שם כי על פי צוואה, נתבע 2 הינו הזכאי לקבל את הבעלות בשטח הנ"ל  לאחר מות אימו. לפיכך, על פי ההסכם,אימו של הנתבע 2, בעודה בחיים,  ונתבע 2 מכרו שטח של 500 מ"ר לתובעת. בית המגורים בו התגוררו באותה עת הנתבע 2 ואימו, לא היה חלק ממושא המכר. נתבע 2 חתם על ההסכם הראשון בשם המוכרים, גם במקום  השמור לחתימת אימו. על ההסכם הראשון, באחד מנוסחי המקור, מתנוססת חתימתם של שני עדים לחתימה.

3.3        להסכם המכר הראשון צורף תשריט  (נספח ב' לת/1) המראה את המגרש ואת בית המגורים הצמוד, כאשר החלק הנמכר לתובעת הינו 500 מ"ר בלבד, וסוכם כי מרפסת הגולשת לתחום המקרקעין מתוך בית המגורים - תיהרס.

3.4        להסכם המכר הראשון  היה נספח תמורה בשפה הערבית (נספח ג' לת/1) המלמד על כך שהתמורה המוסכמת הינה בסך של  57,000$ ונרשם בו כי נתקבל הסך של 13,818$, ויתרת התמורה תשולם בתוך תקופה מירבית של שנתיים וחצי, דהיינו עד אוקטובר 2008. לא נקבעו מועדי תשלום בתוך תקופת השנתיים וחצי.

לגבי הסכום של 13,818$ שנרשם שהתקבל - מסתבר כי בשנת 2002, נחתם הסכם מכר קודם לגבי המקרקעין עם גיסתה של התובעת, גב' מונה חוסין (אשתו של עו"ד עבד אלראזק מוחסן), והיא כבר שלמה בעבורם לידי הנתבעים 1,2, סכום של 13,818$. נתבע 2 הסביר כי בשנת 2002 היה בתחילתן של עבודות בנייה של ביתו החדש, וסבר שתמורת הקרקע תכסה חלק ממימון עבודות הבניה. על דעת גב' מונה חוסין, דעת בעלה, על דעת אימו של נתבע 2 ונתבע 2, נחתם הסכם המכר הראשון ביום 1.4.06, וסוכם על גרירת הסכום שכבר שולם בעבור המקרקעין, כחלק מהתמורה בהסכם מיום 1.4.06.

3.5        על נספח התמורה  נרשמו תקבולים שונים שקבלו נתבעים 1,2,במהלך שנת 2007, 2008, ושורה אחרונה בנספח מלמדת על כך שביום 23.3.08 עמדה יתרת  התשלום בגין התמורה על סך של  121,000 ש"ח. הנספח והתקבולים אינם שנויים במחלוקת.

3.6        ביום 19.4.09 נחתם הסכם מכר נוסף לגבי אותם מקרקעין בין אימו של נתבע 2 לבין הנתבעת 3, באמצעות הנתבע 4 (להלן "ההסכם השני"). (נספח א לנ/6). צורף יפוי כח בכתב שנתנה נתבעת 3 לבנה, נתבע 4  לביצוע העסקה (ת/4). לפי הסכם זה אימו של נתבע 2 הצהירה שהיא הבעלים של חלקים מחלקה 42 בגוש 8821 באדמות ג'ת והיא מחזיקה בשטח של 1000 מ"ר (מגרש 42/8 על פי תשריט חלוקה מס ג/85/89), ומכרה לנתבעת 3 באמצעות בנה, נתבע 4, 930 מ"ר מהמגרש, דהיינו את המקרקעין וכן בנוסף את דירת המגורים הסמוכה למקרקעין בעבור תמורה של 620,000 ש"ח. ביום 20.4.09 נרשמה הערת אזהרה לטובת  נתבעת 3 על הנכס הנמכר.

3.7        ביום 7.12.09 הגישה התובעת בקשה למתן צו מניעה זמני שימנע מנתבעת 3 לתפוס חזקה בנכס. בו ביום זומנו הצדדים לדיון במעמד הצדדים ליום 13.12.09.  יום לאחר מכן, ביום 8.12.09 השלימה הנתבעת 3 את רישום  הנכס על שמה בלשכת רישום המקרקעין. התקיים דיון בבקשה לסעד זמני, והמצהירים נחקרו על תצהירם. ניתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים שימוש במקרקעין, שינוי במקרקעין או דיספוזיציה כלשהי במקרקעין.

4.         טענות הצדדים.

4.1        התובעת טענה כי לא רשמה לזכותה הערת אזהרה שכן זכויות נתבעת 1 במקרקעין נרשמו בלשכת רישום המקרקעין רק לאחר אוקטובר 2008.

            באוקטובר 2008 דרש נתבע 2 כי עסקת המכר תכלול את כל שטח המגרש, דהיינו גם את בית המגורים הסמוך, ובסה"כ 930 מ"ר וזאת בעבור תמורה נוספת.

            התובעת שקלה עניין זה - וסרבה.